Provisionsanspruch des Immobilienmaklers
Zahlreiche Verkäufer von Liegenschaften und Wohnungen bedienen sich eines Immobilienmaklers. Häufig wird zwischen dem Verkäufer und dem Makler vereinbart, dass die Provision, welche der Immobilienmakler für die Vermittlung der Kaufgelegenheit erhält, nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer zu bezahlen ist.
Für die Verpflichtung des Käufers, dem Immobilienmakler eine Provision zu bezahlen, ist der explizite Abschluss eines Maklervertrages zwischen Käufer und Makler nicht notwendig. Vielmehr kommt es bereits dann zum schlüssigen Zustandekommen eines Maklervertrages, wenn sich der Kaufinteressent nutzbringend der Vermittlung durch den Makler bedient.
Dem Makler steht insbesondere dann eine Provision zu, wenn er „verdienstlich“ tätig geworden ist. Gemäß § 6 Abs 2 Maklergesetz begründet die bloße Namhaftmachung des Geschäftspartners keinen Provisionsanspruch, sofern nicht für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht jedoch die Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners aus. Unter „Namhaftmachung“ wird dabei die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss verstanden. Die namhaft gemachte Person muss dabei soweit individualisiert werden, dass man sich mit ihr in Verbindung setzen kann.
Erfragt ein Kaufinteressent die Identität eines Verkäufers von einem Immobilienmakler, ist der Kaufinteressent grundsätzlich auch dann zur Zahlung einer Provision an den Immobilienmakler verpflichtet, wenn der Kaufvertrag in weiterer Folge direkt – also ohne weitere Einbeziehung des Immobilienmaklers – zwischen dem Verkäufer und Käufer zustande kommt. Weitere Voraussetzung ist jedoch, dass der Kaufinteressent weiß, dass es sich um einen Immobilienmakler handelt, und letzterer auf seine Provisionserwartung im Falle eines Vermittlungserfolges hingewiesen hat. Der Immobilienmakler wird sich in solchen Fällen hinsichtlich seines Provisionsanspruches auch meist an den Käufer wenden, weil – wie oben ausgeführt – zwischen dem Verkäufer und Makler meist Unentgeltlichkeit vereinbart wird.
Die Verpflichtung zur Bezahlung einer Provision besteht im Übrigen auch dann, wenn nicht das ursprünglich angestrebte, sondern ein „zweckgleichwertiges“ Rechtsgeschäft zustande kommt. Ein solches liegt beispielsweise dann vor, wenn das Rechtsgeschäft nicht mit dem ursprünglichen Kaufinteressenten, dem die Identität des Verkäufers genannte wurde, sondern mit einer dritten Person, in deren Interesse der ursprüngliche Kaufinteressent zunächst mit dem Immobilienmakler Kontakt aufgenommen hat (z.B. Ehegatte), abgeschlossen wird. Ebenso kann ein „zweckgleichwertiges“ Rechtsgeschäft dann vorliegen, wenn anstelle eines Kaufvertrages ein Mietvertrag, oder ein Kaufvertrag über ein anderes Objekt (Wohnung im 1. Obergeschoß anstelle Wohnung im 2. Obergeschoß) zwischen denselben Parteien abgeschlossen wird.