Untervermietung einer Wohnung an Touristen

Oktober 2018

Gemäß § 30 Abs 2 Z 4 Mietrechtsgesetz (MRG) kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder eintrittsberechtigte Personen dringend benötigt (erster Fall) oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet (zweiter Fall). Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe dann gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden.

Weiters ist es ein wichtiger Kündigungsgrund, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet wird, es sei denn, dass der Mieter zu Kur‑ oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist (§ 30 Abs 2 Z 6 MRG).

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin und Vermieterin und die Beklagten sind aufgrund des Mietvertrags vom 19. Dezember 2007 Mieter einer in der Wiener Innenstadt gelegenen, mehr als 200 Quadratmeter großen Wohnung. Der Bruttohauptmietzins betrug im Jahr 2014 € 2.391,28. Die Beklagten zahlen für die Wohnung jährlich circa € 4.800,- an Energiekosten. Die Beklagten inserierten die Wohnung auf einer englischsprachigen Internetplattform, in der unter anderem Ferienwohnungen beworben werden, als „atemberaubendes sensationelles Appartement“ („Breathtaking Showstopper Apartment“) im 1. Wiener Bezirk. Sie beschrieben diese als Appartment/Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern für maximal elf Personen um – je nach Jahreszeit – € 229,- bis € 249,- pro Nacht, € 1.540,- pro Woche oder € 6.600,- pro Monat, zusätzlich € 15,- pro Person und Nacht für mehr als einen Gast und zuzüglich Reinigungsentgelt pro Aufenthalt von € 150,-.

Der OGH führte in seiner rechtlichen Beurteilung aus, dass aufgrund der mehrfachen Untervermietung der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG (Überlassung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung) vorliege. Die Beklagten haben nämlich die Wohnung zu einer Erwerbsquelle gemacht. Durch diesen Kündigungsgrund soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; er soll keinen unbilligen Vorteil ziehen und der Vermieter soll vor „übermäßigem Gewinnstreben“ des Hauptmieters bei der Verwertung des Bestandobjekts geschützt werden. Dem Klagebegehren auf Räumung der Wohnung wurde daher stattgegeben.