Unzulässigkeit der Koppelung des Mietzinses an den Baukostenindex

Hintergrund einer solchen Verbandsklage sind im Regelfall Situationen, im Rahmen derer eine Vielzahl von Personen von solchen gesetz- oder sittenwidrigen Klauseln betroffen sind. Das Gericht prüft folglich auf der Grundlage einer solchen Verbandsklage, ob die vom klagelegitimierten Verband beanstandeten Klauseln tatsächlich gegen die guten Sitten oder gesetzliche Verbote verstoßen, insbesondere ob Klauseln zu Lasten der Verbraucher intransparent oder gröblich benachteiligend formuliert wurden.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung befasste sich der Oberste Gerichtshof (OGH) auf der Grundlage einer Verbandsklage mit der Frage der Zulässigkeit bestimmter Vertragsklauseln in AGB bzw. Vertragsformblättern von Mietverträgen. Dieser Entscheidung lag dabei folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin ist ein nach § 29 Abs 1 KSchG klagelegitimierter Verband. Hintergrund der vom Verband angestrengten Verbandsklage war die Verwendung bestimmter, nach Ansicht des Verbands unzulässiger, Klauseln in Vertragsformblättern, die von der Beklagten im Rahmen des Abschlusses von Wohnmietverträgen diesen zugrunde gelegt wurden. Der Abschluss dieser Mietverträge erfolgt durch die Beklagte im Rahmen des Betriebs ihrer Hausverwaltung in Wien. Einer der durch den Verband in Frage gestellten Klauseln sah eine Wertsicherung des Hauptmietzinses gebunden an den Gesamtbaukostenindex vor. Das Höchstgericht musste sich mit der Frage befassen, ob eine Bindung des Mietzinses an den Baukostenindex im Lichte des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG überhaupt sachlich gerechtfertigt werden kann, zumal sich in der Praxis eine Wertsicherungsklausel im Regelfall am Verbraucherpreisindex orientiert und nicht am Baukostenindex.

Für die Durchführung einer Klauselprüfung anlässlich einer Verbandsklage haben sich in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung gewisse allgemeine Grundsätze etabliert, die auch im Anlassfall vom OGH ins Treffen geführt werden. Im Allgemeinen ist zu beachten, dass eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Bestimmung, die nicht eine der Hauptleistungen des Vertrags betrifft, gemäß § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) dann ungültig ist, wenn sie einen der beiden Vertragspartner gröblich benachteiligt. Eine solche gröbliche Benachteiligung kann sich in Anlehnung an die höchstgerichtliche Rechtsprechung bereits aus einem sachlich nicht gerechtfertigten Abweichen vom dispositiven Recht ergeben. Gerade in jenen Fällen, in denen die durch eine solche Bestimmung in AGB abweichend vom nachgiebigen Recht zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition steht, die sich nach dem dispositiven Recht ergeben würde, ist eine gröbliche Benachteiligung zu bejahen. Neben der gröblichen Benachteiligung gemäß § 879 Abs 3 ABGB ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Klausel weiters unwirksam, sofern sie unklar oder unverständlich abgefasst wird. Dies wird in Lehre und Rechtsprechung als sog. Transparenzgebot bezeichnet, dessen rechtliche Grundlage § 6 Abs 3 KSchG ist. Es soll durch das Transparenzgebot sichergestellt werden, dass einem Verbraucher gegenüber auch bei der Verwendung von AGBs oder Vertragsformblättern durchschaubare, möglichst klare und verständliche Klauseln verwendet werden und er somit zuverlässig seine aus dem Vertrag resultierenden Rechte und Pflichten beurteilen kann.

Ausgehend von diesen allgemeinen theoretischen Ausführungen wurde vom Höchstgericht schließlich die Zulässigkeit der Wertsicherungsklausel beurteilt. Grundlage der Beurteilung ist § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, der eine Konkretisierung des obig erläuterten § 879 Abs 3 ABGB darstellt und den Zweck verfolgt, einen Verbraucher vor überraschenden und sachlich nicht gerechtfertigten Preiserhöhungen in Verbraucherverträgen zu schützen. § 6 Abs 1 Z 5 KSchG normiert hierbei, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit wirksam eine Preisänderungsklausel im Vertrag vorgesehen werden kann. Einer der maßgeblichen Kriterien ist hierbei neben anderen die sachliche Rechtfertigung. Durch dieses Kriterium wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass eine Preisänderungsklausel in Verträgen eine Preiserhöhung nicht an Parameter bindet, die keinen sachlichen Bezug zum konkreten Geschäft, vor allem den Kosten des Unternehmers aufweisen. Es soll durch die in § 6 Abs 1 Z 5 KSchG festgelegten Kriterien sichergestellt werden, dass die ursprüngliche kraft Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien hergestellte subjektive Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung nicht nachträglich durch eine sachlich nicht gerechtfertigte Preisänderungsklausel gestört wird. Preisänderungsklauseln sind somit nur zulässig, wenn sie das ursprünglich vereinbarte Entgelt an die tatsächliche Geldwertänderung anpassen und somit eben im Ergebnis das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis aufrechterhalten. Vor diesem Hintergrund erachtet das Höchstgericht etwa die Koppelung des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex im Rahmen von Wertsicherungsklauseln als zulässig, zumal sich dieser Index auf die allgemeine Preisentwicklung bezieht. Hinsichtlich der Frage, ob auch der Baukostenindex in einer Wertsicherungsvereinbarung vorgesehen werden kann, gab es bisher noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung. Diese Frage wurde aber im Anlassfall verneint. Begründend führt das Höchstgericht folgendes aus: Eine Wertsicherungsvereinbarung soll die subjektive Äquivalenz beidseitiger Leistungen im Vertrag wahren. Problematisch ist beim Baukostenindex, dass sich dieser nur auf einen Bruchteil der maßgeblichen Kostenfaktoren eines unternehmerischen Vermieters bezieht, namentlich die sog. Erhaltungskosten. Andere mitunter wesentliche Kostenfaktoren, darunter unter anderem etwa Kosten für Mitarbeiter oder Ausstattung für Büroräumlichkeiten bleiben hingegen vollkommen unberücksichtigt. Somit fehlt es im Ergebnis einer Bindung des Mietzinses an den Baukostenindex der sachlichen Rechtfertigung gemäß § 6 Abs 1 Z5 KSchG.