Zu den Voraussetzungen für die Ersitzung von Eigentum am Nachbargrund
Bei der Ersitzung handelt sich um eine Möglichkeit eines originären Rechtserwerbs, gerechtfertigt durch eine lang andauernde qualifizierte Besitzausübung im Vertrauen auf die eigene Berechtigung während der vom Gesetz festgelegten Zeitspanne. Diese Erwerbsart soll einem gutgläubigen Besitzer die Möglichkeit eröffnen, ein Recht trotz Fehlens einer vertraglichen Grundlage aufgrund einer ununterbrochenen Besitzausübung zu erwerben. Gemäß § 1460 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) müssen für die Ersitzung eines Rechts folgende Voraussetzungen vorliegen: die persönliche Fähigkeit des Ersitzenden, die Ersitzungsfähigkeit der Sache, wobei vor allem Dienstbarkeiten und Eigentum ersitzungsfähig sind, der zwei- oder dreifach qualifizierte Besitz, die kontinuierliche Besitzausübung, die Redlichkeit des Ersitzenden und der Ablauf der Ersitzungszeit.
In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht mit der Ersitzung von Eigentum an einem benachbarten Grundstück. Unstrittig waren die persönliche Fähigkeit der Klägerin, die Ersitzungsfähigkeit der Sache, sowie die gleichbleibende und kontinuierliche Besitzausübung während der vom Gesetz festgelegten Zeitspanne – im Anlassfall dreißig Jahre. Sehr wohl strittig war allerdings, ob die Klägerin auch die für die Ersitzung von Eigentum am fremden Grund erforderliche Redlichkeit aufwies. Der Entscheidung des Höchstgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Klägerin ist Eigentümerin eines an das im Eigentum der Beklagten angrenzenden Grundstücks. Beide Grundstücke sind nicht im Grenzkataster eingetragen. Die Klägerin erwarb ihr Grundstück im Jahr 2008 von ihrem Vater. Dieser wiederum hat das Grundstück 1986 und 1989 je zur Hälfte von seinen Eltern erhalten, die bereits seit 1954 Eigentümer waren. Die Beklagte erwarb ihr Grundstück im Jahr 2022. Auf dem Grundstück der Beklagten wurde Anfang der 1970iger-Jahre eine Garage errichtet. Währenddessen die Klägerin und die Voreigentümer ihres Grundstücks davon ausgingen, dass die Rückseite der Garagenmauer unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet wurde, stellte sich heraus, dass die Garagenmauer circa 30 cm von der Grundgrenze entfernt ist. Der hinter der Garage und auf dem Grundstück der Beklagten liegende Streifen zwischen Mauer und Grenze ist vom Grundstück der Beklagten aus nicht erreichbar, sondern nur vom Grundstück der Klägerin. Die Klägerin begehrte nun insbesondere die Feststellung, Eigentümerin des an ihr Grundstück angrenzenden Trennstreifens zu sein. Sie habe das Eigentum an diesem Trennstreifen ersessen, weil sie und ihre Rechtsvorgänger im Eigentum an ihrem Grundstück diese Grundfläche über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren mit der Überzeugung, dass auch diese Fläche zu ihrem Grundstück gehöre, als Garten genutzt und bewirtschaftet haben.
Die Beklagte bestritt eine Ersitzung von Eigentum am Trennstreifen, weil sowohl der Klägerin als auch ihren Rechtsvorgängern der wahre Grenzverlauf aufgrund eines an der Grenze der beiden Grundstücke befindlichen Grenzsteins bekannt sein musste. Doch selbst wenn eine Ersitzung von Eigentum zu bejahen wäre, hätte die Beklagte gutgläubig im Vertrauen auf den Grundbuchstand gemäß § 1500 ABGB im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs das Eigentum am Trennstreifen erlangt. Auch die bloß eingeschränkte Nutzung des Trennstreifens durch die Klägerin hätte laut Ansicht der Beklagten wenn dann nur zur Ersitzung einer Dienstbarkeit geführt und nicht zur Ersitzung von Eigentum. Das Höchstgericht führte im Wesentlichen aus wie folgt:
Die Ersitzung von Eigentum an einer unbeweglichen Sache wie Grundstücke verlangt eine 30ig-jährige ununterbrochene und gleichbleibende Besitzausübung. Allgemein ist hinsichtlich des Sachbesitzes zur Ersitzung von Eigentum festzuhalten, dass die für die Ersitzung erforderliche Besitzausübung eine vollständige Zuordnung der Sache zum Ersitzenden in einer für Dritte erkennbaren Weise erfordert. Die im Anlassfall einschlägige „uneigentliche“ lange Ersitzung gemäß § 1477 ABGB verlangt nicht die Rechtmäßigkeit des Besitzes, sondern bloß die Echtheit und Redlichkeit. Für die Redlichkeit gelten im Ersitzungsrecht die allgemeinen sachenrechtlichen Grundsätze. Redlicher Besitzer ist, wer aus wahrscheinlichen Gründen die Sache, die er besitzt, für die seinige hält. Unredlicher Besitzer ist, wer weiß oder aus den Umständen vermuten muss, dass die in seinem Besitz befindliche Sache einem anderen gehört. Maßgeblich ist, ob bei gehöriger Sorgfalt erkennbar gewesen wäre, dass das in Anspruch genommene Recht nicht zusteht, ob also ein durchschnittlicher Verkehrsteilnehmer die in seiner Besitzausübungshandlung gelegene Rechtsverletzung erkennen hätte können. Die Besitzergreifungshandlung und der Besitzwille bestimmen den Inhalt des Besitzes und damit das Ausmaß des zu ersitzenden Rechts. Die Besitzausübung muss die volle Zugehörigkeit der Sache zum Ausübenden sichtbar zum Ausdruck bringen. Typische Arten der Ausübung des für den Eigentumserwerb maßgeblichen Sachbesitz sind etwa Betreten, Bearbeiten, Einzäunen, Verrainen oder Bezeichnen. Der zur Ersitzung führende Besitz kann auch durch Stellvertreter, Boten oder andere Besitzmittler ausgeübt werden. In diesem Fall muss nicht bloß der Ersitzungswerber, sondern auch der Besitzmittler redlich sein. Ein Besitzmittler oder Besitzdiener muss dabei zwar nicht die Absicht haben, ein Recht für eine bestimmte andere Person auszuüben, er muss aber die Gewahrsame an der zu ersitzenden Sacher für den Ersitzungswerber ausüben.
Münzt man diese Grundsätze auf den vorliegenden Sachverhalt um, so zeigt sich zunächst, dass die Bewirtschaftung einer Grundfläche als Garten nicht nur zur Ersitzung einer Dienstbarkeit führt, sondern dadurch das Eigentumsrecht ersessen werden kann. Durch das Pflegen und Bepflanzen des Trennstreifens hat die Klägerin nämlich Besitzausübungshandlungen ausgeführt, die eine Zuordnung des Trennstreifens zu ihr in einer für Dritte erkennbaren Weise nach sich zieht. Dies bedeutet, dass die Klägerin aufgrund ihrer Besitzausübungshandlungen Eigentum am Trennstreifen ersessen hat, sofern die für die Ersitzung nötige Gutgläubigkeit gegeben ist. Die anderen Ersitzungsvoraussetzungen waren nicht weiter strittig. Zu beachten gilt hinsichtlich der Redlichkeit, dass bei einer Ersitzung über einen Besitzmittler sowohl Erwerber als auch Besitzmittler redlich sein müssen. Dieser Umstand wurde deshalb thematisiert, weil die Klägerin einen Werkunternehmer mit der Durchführung von Gartenarbeiten am Trennstreifen beauftragte und die Mitarbeiter des Werkunternehmers wohl im Rahmen dieser Arbeiten den Grenzstein und damit die eigentliche Grundstücksgrenze erkennen konnten. Dieser Umstand wirkte sich allerdings deshalb nicht auf die Redlichkeit der Klägerin aus, weil es sich bei einem mit Gartenarbeiten beauftragten Werkunternehmer gerade nicht um einen Besitzmittler handelt, dessen Wissensstand dem Ersitzungswerber und damit der Klägerin hätte zugerechnet werden müssen. Der Werkunternehmer hat gerade keine Gewahrsame an jenem Grundstück, auf dem er seine Arbeiten verrichtet, was aber für die Einstufung als Besitzmittler erforderlich wäre. Maßgeblich ist somit nur, ob der Grenzstein und damit der wahre Grenzverlauf von der Klägerin und ihrem bücherlichen Vormann (ihrem Vater) hätte erkannt werden können. In einer älteren Entscheidung sprach der OGH aus, dass Grenzsteine dann einen eindeutigen Hinweis auf die Eigentumsgrenze liefern, wenn diese bei Aufwendung der üblichen Sorgfalt wahrgenommen werden können. Für die Erkennbarkeit kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Für die Redlichkeit der Klägerin und ihres Vormanns ist demnach maßgeblich, ob diese den Grenzstein und damit den dadurch markierten Grenzverlauf bei entsprechender Sorgfalt erkennen hätten können. Diese Beurteilung konnte vom Höchstgericht allerdings nicht vorgenommen werden, weil hierzu bisher klare und widerspruchsfreie Feststellungen fehlten. Deshalb wurde die Sache zur Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen. Dem Argument der Beklagten, das von der Klägerin vermeintlich ersessene Eigentumsrecht sei durch Gutglaubenserwerb nach § 1500 ABGB erlöschen, wurde vom OGH aber keine Folge geleistet. Die Beklagte hätte bereits aufgrund der bei der Besichtigung des Grundstücks wahrgenommenen Situation Anlass für Erkundigungen über mögliche außerbücherliche Rechte gehabt, was ihre Gutgläubigkeit in diesem Zusammenhang ausschließt.