Zur Einräumung eines Wiederkaufsrechts zugunsten eines Dritten

Eine Besonderheit des Wiederkaufsrechts besteht darin, dass es sich um ein höchstpersönliches Recht handelt, das im Zeitpunkt des Todes des Berechtigten, sofern es sich um eine natürliche Person handeln sollte, gemäß § 1070 ABGB erlischt. § 1070 ABGB ist eine zwingende Bestimmung, von der keine abweichenden Vereinbarungen getroffen werden können. Aufgrund seines höchstpersönlichen Charakters ist das Wiederkaufsrecht somit weder vererblich noch sonst übertragbar. Die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts wirkt zunächst nur inter partes, also zwischen den Vertragsparteien. Nur wenn sich das Wiederkaufsrecht auf eine Liegenschaft bezieht und das Recht entsprechend im Grundbuch einverleibt wird, kann es auch gegenüber Dritten wirksam durchgesetzt werden. Wiederkaufsberechtigter ist prinzipiell der Verkäufer der verkauften Sache, dient doch das Wiederkaufsrecht dem Wortlaut des Gesetzes entsprechend dazu, dem Verkäufer wieder Eigentum an der verkauften Sache zu verschaffen.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung befasste sich der Oberste Gerichtshof (OGH) allerdings mit der Frage, ob ein Wiederkaufsrecht neben dem Verkäufer gleichzeitig auch einem Dritten eingeräumt werden kann. Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Gleichzeitig mit dem Abschluss eines Kaufvertrags über eine Liegenschaft mit Einfamilienhaus vereinbarten die Vertragsparteien im Rahmen einer „Rechtseinräumungsurkunde“, dass der Verkäuferin und ihrem Ehemann an der verkauften Liegenschaft ein befristetes und schriftlich auszuübendes Wiederkaufsrecht gemäß § 1068 ABGB eingeräumt wird. Der Vereinbarung zu Folge könnten sowohl die Verkäuferin als auch der Ehemann die Liegenschaft um einen um
€ 100.000,00 höheren Wiederkaufspreis zurückerwerben. Im Zeitpunkt der Unterzeichnung dieser „Rechtseinräumungsurkunde“ gingen die Vertragsparteien nicht davon aus, dass die Verkäuferin innerhalb kurzer Zeit aufgrund ihrer damals schon bestehenden Erkrankung versterben würde. Gerade deshalb wurde in der „Rechtseinräumungsurkunde“ keine abweichende Vereinbarung für den Todesfall der Verkäuferin getroffen. Nach dem Tod der Verkäuferin wandte sich der Ehemann an die Käufer der Liegenschaft und erklärte diesen gegenüber, von seinem Wiederkaufsrecht an der Liegenschaft Gebrauch machen zu wollen und klagte diese auf Unterfertigung des Wiederkaufvertrags und auf Einverleibung seines Eigentums im Grundbuch. Zwar wäre das Wiederkaufsrecht seiner Ehegattin, der Verkäuferin, mit ihrem Tod erloschen, doch wäre er selbst weiterhin Wiederkaufsberechtigter. Die Beklagten lehnten den Abschluss eines Wiederkaufsvertrags und die Einverleibung des Eigentums des Ehegatten im Grundbuch ab. Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab. Diese Entscheidungen wurden vom OGH im Rahmen einer ordentlichen Revision bestätigt und begründete der OGH dies wie folgt:

Beim Wiederkaufsrecht gemäß § 1068 ABGB handelt es sich um das Recht, eine verkaufte Sache wieder einzulösen. Es handelt sich nach herrschender Ansicht um ein einseitiges Gestaltungsrecht, das durch einseitige, unwiderrufliche Erklärung ausgeübt wird und führt diese Erklärung dazu, dass der bereits mit dem ersten Kaufvertrag bedingt abgeschlossene zweite Kaufvertrag mit vertauschten Parteirollen zustande kommt. § 1070 ABGB, dem zu Folge es sich beim Wiederkaufsrecht um ein höchstpersönliches Recht des Verkäufers handelt, ist zwingender Natur und kommt somit weder eine Übertragung des Rechts auf Erben noch auf andere Personen in Betracht. In der höchstgerichtlichen Rechtsprechung wird es allerdings als zulässig angesehen, das Wiederkaufsrecht von Grund auf an Stelle des Verkäufers einem Dritten einzuräumen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer mit dem Abschluss des ersten Kaufvertrags die Möglichkeit hat, das Wiederkaufsrecht zugunsten eines Dritten einzuräumen – das Recht des Dritten als primär begünstigte Person ist in einem solchen Fall allerdings ebenso wenig übertragbar und vererblich als das Wiederkaufsrecht des Verkäufers.

Das im Anlassfall vereinbarte Wiederkaufsrecht unterscheidet sich von einem solchen Wiederkaufsrecht zugunsten eines Dritten nun dadurch, dass das Wiederkaufsrecht nicht bloß einem Dritten zufallen sollte, sondern sowohl dem Dritten als auch der Verkäuferin. Aus einer solchen Vereinbarung können allerdings laut OGH keine Rechte abgeleitet werden, zumal die Vereinbarung klar im Widerspruch zu § 1070 ABGB steht. Folgt man der Auslegung des Erstgerichts, der Verkäuferin und dem Ehemann sei ein nur gemeinsam auszuübendes Gestaltungsrecht eingeräumt worden, so muss zwingende Folge sein, dass das Wiederkaufsrecht nach dem Ableben der Verkäuferin nicht mehr ausgeübt werden kann, weil es in Ansehung ihrer Person untergegangen ist und insofern auch nicht an den Kläger vererbt werden konnte. Ein gemeinsames Gestaltungsrecht wäre somit jedenfalls im Zeitpunkt des Todes einer der Berechtigten für beide beendet. Aber auch eine Auslegung der vorliegenden Vereinbarung dahingehend, dass es sich nicht um ein gemeinsames Gestaltungsrecht handelt, sondern das Wiederkaufsrecht gleichzeitig sowohl der Verkäuferin als auch dem Dritten eingeräumt wurde und diese das Recht unabhängig voneinander ausüben könnten, ist nach Ansicht des OGH nicht tragfähig und muss eine solche Vereinbarung unwirksam sein. Problematisch ist bei einem solchen Verständnis der Vereinbarung, dass sie zu einer Umgehung des Weitergabeverbots und der Unvererblichkeit des Wiederkaufsrechts führen könnte. Ebenso kann nicht beurteilt werden, wie bei miteinander nicht im Einklang stehenden Erklärungen der beiden Berechtigten vorzugehen ist und vor allem in welchem Verhältnis die beiden Rechte zueinander stehen. Im Ergebnis muss somit zwingende Konsequenz sein, dass die Einräumung eines jeweils eigenen, eine Liegenschaft betreffenden Wiederkaufsrecht nach § 1068 ABGB an den Verkäufer und an eine am Liegenschaftsverkehr nicht beteiligte dritte Person zufolge Verstoßes gegen die zwingende Bestimmung des § 1070 ABGB unwirksam ist. Das Klagebegehren des Ehemanns bestand somit in Folge der Unwirksamkeit des vereinbarten Wiederkaufsrechts nicht zu Recht.