Zur Einverleibung von Kellereigentum ins Grundbuch

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht mit der Frage, nach welchen verfahrensrechtlichen Bestimmungen selbständiges „Kellereigentum“ im Sinne des § 300 ABGB an einer nach der ursprünglichen Grundbuchsanlegung errichteten Tiefgarage einverleibt werden kann.  Der Entscheidung des Höchstgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Unter der Erdoberfläche eines Grundstücks befindet sich eine Tiefgarage. Die Antragssteller beabsichtigten die Einverleibung dieser unter dem unbebauten Grundstück errichteten Tiefgarage als selbständiges Kellereigentum. Die Tiefgarage war erst nach der Grundbuchsanlegung errichtet worden und sollte aufgrund eines Kaufvertrags im Wege der Eröffnung einer eigenen Grundbuchseinlage verselbständigt werden. Das zuständige Bezirksgericht als Grundbuchsgericht erstellte den Entwurf einer Grundbuchseinlage. Es war der Auffassung, dass die Eintragung des Kellereigentums nach den Bestimmungen des AllgGAG zu erfolgen habe. Dieses sieht in den §§ 35 ff ein Richtigstellungsverfahren vor, das dazu dient, das Grundbuch mit den tatsächlichen rechtlichen Verhältnissen in Einklang zu bringen, wenn ein grundbücherlich relevantes Recht zwar besteht, im Grundbuch aber noch nicht oder nicht richtig ersichtlich ist. Das Oberlandesgericht (OLG) Linz lehnte die Einleitung eines Richtigstellungsverfahrens nach dem AllgGAG ab und vertrat die Auffassung, dass die Verbücherung des Kellereigentums nach den Bestimmungen des LiegTeilG bzw des GBG zu erfolgen habe. Der OGH entschied in letzter Instanz wie folgt:

Seit 01.01.2009 ist die Sonderrechtsfähigkeit von unterirdischen Räumen und Bauwerken nach § 300 ABGB in der Fassung Grundbuchs-Novelle 2008 zu beurteilen. Gemäß § 300 ABGB kann an Räumen und Bauwerken, die sich unter der Erdoberfläche einer fremden Liegenschaft befinden und nicht der Fundierung oberirdischer Bauwerke dienen, mit Zustimmung des Liegenschaftseigentümers gesondertes Eigentum begründet werden. Der Gesetzgeber nennt hierzu als Beispiele insbesondere Keller und Tiefgaragen. Als selbständige unbewegliche Rechtsobjekte können solche unterirdischen Räume und Bauwerke auch eigene Grundbuchskörper bilden. Maßgeblich für die Beurteilung der Selbständigkeit ist die konkrete bauliche Ausgestaltung, zumal Sonderrechtsfähigkeit solcher Räume und Bauwerke nur besteht, wenn sie nicht bloß Bestandteil bzw. Fundierung eines oberirdischen Bauwerks sind.

Zwar hat der Gesetzgeber mit der Grundbuchsnovelle 2008 die materiell-rechtliche Grundlage des Kellereigentums ausdrücklich normiert, aber er hat gerade keine eigenständigen verfahrensrechtlichen Bestimmungen betreffend die Verbücherung von Kellereigentum geschaffen. Dem Gesetzgeber kann aber nicht unterstellt werden, dass er die Begründung von rechtlich selbständigem Kellereigentum ermöglichen wollte, ohne dass die Frage von dessen Verbücherung geklärt wäre. Deshalb ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber in Kenntnis der Rechtsprechung über die Verbücherung von erst nach der Grundbuchsanlegung errichteten Kellereigentums keinen Bedarf für eine gesonderte Regelung zur Verbücherung von Kellereigentum gesehen hat. Nach dieser Rechtsprechung ist für die grundbücherliche Erfassung eines solchen nachträglich entstandenen Kellereigentums entgegen der Auffassung des OLG Linz jedoch gerade das Richtigstellungsverfahren nach §§ 35 ff AllgGAG einzuleiten.

Der entscheidende Gesichtspunkt liegt darin, dass durch die nachträgliche Errichtung des unterirdischen Bauwerks eine grundbuchsrechtlich relevante neue Realität entstanden ist, die im ursprünglich angelegten Grundbuch noch keine Entsprechung finden konnte. Das AllgGAG stellt hierfür durch das Richtigstellungsverfahren das Instrument zur Verfügung, mit dem das Grundbuch an die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse angepasst werden kann. Das Richtigstellungsverfahren scheidet dabei nicht schon deshalb aus, weil die Tiefgarage erst nach der ursprünglichen Grundbuchsanlegung errichtet wurde. Der OGH hob daher den Beschluss des OLG Linz auf und trug diesem die Einleitung des Richtigstellungsverfahrens auf.