Zur Mietzinsanhebung nach einer Unternehmensveräußerung

Mietrecht Unternehmensrecht

September 2023

Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, tritt der Erwerber gemäß § 12a Mietrechtsgesetz (MRG) anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber sind in einem solchen Fall dazu verpflichtet, dem Vermieter die Unternehmensveräußerung unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter hat in einem solchen Fall die Möglichkeit, die Anhebung des Mietzinses auf den nach § 16 Absatz 1 MRG zulässigen Betrag zu begehren.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) war in einer kürzlich entschiedenen Rechtssache mit der Frage befasst, wann eine solche ordnungsgemäße Anzeige erfolgt ist und wann in weiterer Folge die für die Anhebung des Mietzinses wegen Unternehmensveräußerung vorgesehene sechsmonatige Präklusivfrist gemäß § 12a Abs 2 MRG zu laufen beginnt. Im gegenständlichen Fall hatte der Unternehmenserwerber der Hausverwaltung als Vertreterin des Vermieters die Mitteilung über den Verkauf des im Bestandsobjekt betriebenen Unternehmens übermittelt. Der Veräußerer schickte der Hausverwaltung ebenso eine gleichlautende Mitteilung.

Der OGH stellte klar, dass die Frist nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen beginnt und nicht ab der verlässlichen Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen ist. Die Präklusivfrist beginnt also so lange nicht zu laufen, als dass keine ordnungsgemäße Anzeige erfolgt ist. Es bedarf keiner gemeinsamen Anzeige oder Doppelanzeige, sodass die Anzeige eines Teils den Fristenlauf auslöst. Insofern war im gegenständlichen Fall die Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Anzeige der Unternehmensveräußerung erfüllt und konnte von einem Beginn der Präklusivfrist ab dem Zeitpunkt der Übermittlung der Information über die Unternehmensveräußerung ausgegangen werden.

Weiters könne eine solche Anzeige formfrei erfolgen und müsse nur der Inhalt klar sein. Die Anzeige müsse demnach die wesentlichen Sachverhaltselemente enthalten, aus denen sich der Vertragsübergang bzw. die Grundlage für die Mietzinsanhebung zuverlässig und eindeutig ergibt.

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