Zur Verkehrsüblichkeit eines nachträglichen Balkoneinbaus

Zu beachten gilt in diesem Zusammenhang jedoch, dass eine Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt durchaus auch in einem Spannungsverhältnis zu berechtigten Interessen der anderen Wohnungseigentümer stehen kann. Diesem Umstand begegnet der Gesetzgeber dahingehend, als er den Umfang des Änderungsrechts je nachdem, inwieweit durch die Änderung in die Rechte der anderen eingegriffen wird, einschränkt. Seit der WEG-Novelle 2022 wird in § 16 Abs 2 WEG explizit angeordnet, dass eine Änderung stets der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer bedarf, sofern die Gefahr einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen besteht und die nicht erteilte Zustimmung nicht gerichtlich ersetzt werden kann. Umso weiter mit der geplanten Änderung in die Interessens- und Rechtssphäre der übrigen Wohnungseigentümer eingegriffen wird, umso mehr verschärft das Gesetz auch die Voraussetzungen, unter denen die geplanten Änderungen von den übrigen Wohnungseigentümern hingenommen werden müssen. Sollte die Änderung etwa nur das Wohnungseigentumsobjekt betreffen, so kann eine Änderung bei Erfüllung der in § 16 Abs 2 Z1 WEG genannten Voraussetzungen, wie etwa mangelnde Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer, vorgenommen werden. Sollte sich die geplante Änderung aber auch auf die allgemeinen Teile der Liegenschaft auswirken, so darf diese bei Vorliegen aller in Z1 genannten Voraussetzungen nur vorgenommen werden, wenn gemäß § 16 Abs 2 Z2 die Änderung entweder der Übung des redlichen Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient.

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) befasste sich das Höchstgericht mit der Frage, ob ein auf das Änderungsrecht eines Wohnungseigentümers gestützter nachträglicher Balkonausbau, durch den allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, als verkehrsüblich im Sinne des § 16 Abs 2 Z2 WEG angesehen werden kann. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Antragssteller und die Antragsgegner sind Wohnungs- und Miteigentümer an derselben Liegenschaft. Das im Miteigentum stehende und die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte aufweisende Haus umschließt gemeinsam mit fünf benachbarten Gebäuden einen langgestreckten Innenhof. Im 1. und im 3. Stock des Hauses mit den Wohnungseigentumsobjekten der Streitteile befindet sich rechts neben dem Außenaufzug jeweils ein Balkon. Diese beiden Balkone wurden mit der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer errichtet. Der Antragssteller beabsichtigte nun, an sein Wohnungseigentumsobjekt im 2. Stock des Hauses einen zu den im 1. und 3. Stock vorhandenen Balkonen baugleichen Balkon anzubauen. Gegenstand des Verfahrens vor dem OGH war sein auf § 16 Abs 2 WEG gestützter Antrag, die Antragsgegner mangels ausdrücklicher Zustimmung zur Duldung der Errichtung seines Balkons zu verpflichten. Zu berücksichtigen galt, dass durch die beabsichtigte Errichtung des Balkons durch den Antragssteller auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft von der Änderung betroffen waren, und somit wie oben angeführt nicht nur die in § 16 Abs 2 Z1 vorgesehenen Voraussetzungen vorliegen müssten, sondern die Änderung zusätzlich entweder verkehrsüblich sein oder durch wichtige Interessen des Wohnungseigentümers gerechtfertigt werden muss. Im Revisionsrekursverfahren vor dem OGH ging es hierbei nur mehr um die Frage, ob die durch den Antragssteller beabsichtigte Errichtung des Balkons als verkehrsüblich angesehen werden kann. Während dies vom Erstgericht verneint wurde, bejahte das Berufungsgericht die Verkehrsüblichkeit. Gegen diese Rechtsauffassung wandte sich der Antragsgegner mit außerordentlichem Revisionsrekurs und stellte der OGH hierbei Folgendes fest:

Nach § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer zu Änderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Hierbei bedürfen Änderungen der Zustimmung aller anderen, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist. Werden aber für Änderungen auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss diese außerdem entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Was verkehrsüblich ist, bestimmt sich zunächst nach der allgemeinen Lebenserfahrung und im Weiteren danach, ob die konkrete Änderung unter Berücksichtigung der bestimmten Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds als üblich anzusehen ist. Es kommt also darauf an, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung der allgemeinen Teile verkehrsüblich ist. Die Frage der Verkehrsüblichkeit ist eine solche des Einzelfalls und wurde vom Rekursgericht dessen Ermessensspielraum überschritten. Das Rekursgericht bejahte die Verkehrsüblichkeit allein deshalb, weil im betreffenden Haus bereits zwei Balkone errichtet waren und ein weiterer Balkon in einem weiteren Haus des Gebäudekomplexes vorlag. Selbst bezogen auf die unmittelbare Nachbarschaft des Hauses, also dem von insgesamt sechs Wohnhäusern gebildeten Gebäudekomplex, wurden damit aber nicht einmal annähernd bei einem „großen Teil“ der vergleichbaren Objekte vergleichbare Maßnahmen durchgeführt. Das Rekursgericht greift zu kurz, wenn es als Maßstab der Verkehrsüblichkeit beabsichtigter Veränderungen nur die baulichen Gegebenheiten eines konkreten Hauses berücksichtigt. Dies muss vor allem dann gelten, wenn das betroffene Haus und das Nachbarhaus in einen Wohnblock eingegliedert sind und einen Innenhof umschließen. Im Ergebnis musste somit hinsichtlich der beabsichtigten Errichtung des Balkons das Erfordernis der Verkehrsüblichkeit verneint werden und wurde der Antrag des Antragsstellers abgewiesen.