Zurückbehaltungsrecht auch bei Ratenplanmethode nach Bauträgervertragsgesetz

Vertragsrecht Liegenschaftsrecht Allgemeines Zivilrecht

Mai 2024

Einer kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschiedenen Rechtssache lag nachfolgender Sachverhalt zu Grunde: Der Beklagte erwarb Miteigentumsanteile an einem Grundstück zur Begründung von Wohnungseigentum an einer zu errichtenden Wohnung samt KFZ-Abstellplatz. In diesem Anwartschaftsvertrag wurde ein Ratenplan im Sinne des Bauträgervertragsgesetz (BTVG) festgelegt. In diesem wurde vereinbart, dass nach Bezugsfertigstellung bzw. vereinbarter vorzeitiger Übernahme der Vertragsobjekte ein Teilbetrag von 17 % des gesamten Kaufpreises zur Zahlung fällig sei. Der Beklagte überwies diesen Betrag jedoch nicht zur Gänze, sondern behielt einen Teil bis nach Fertigstellung der Gesamtanlage zurück und berief sich dabei auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen zahlreicher Mängel an allgemeinen Teilen des Gebäudes und am eigenen Wohnungseigentumsobjekt.

Der klagende Bauträger begehrte die Zahlung des offenen Betrages und brachte vor, dass der Beklagte diesen Betrag rechtsmissbräuchlich und sittenwidrig zurückhalte. Der Beklagte wendete ein, dass ihm aufgrund zahlreicher Mängel am Objekt ein Zurückbehaltungsrecht nach § 1052 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) zukomme.

Das Erstgericht gab der Klage statt und wies darauf hin, dass die Mängel aufgrund deren Natur und unter Bedachtnahme auf die Größe der Wohnhausanlage „nicht gravierend“ im Sinne des BTVG seien und verneinte daher ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten. Das Berufungsgericht wies die Klage hingegen zur Gänze ab. Der OGH sah sich daher mit der Frage konfrontiert, inwiefern sich ein Erwerber auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 1052 ABGB berufen könne, obwohl die dem entsprechenden Bauabschnitt zuzuordnenden Leistungen abgeschlossen seien.

Das Höchstgericht betonte – mit Verweis auf frühere Rechtsprechung – dass ein Erwerber auch im Bereich des BTVG bei Anwendung der „Ratenplanmethode“ bei Vorliegen ins Gewicht fallender Mängel unter Berufung auf § 1052 ABGB jedenfalls die letzte Rate bis zu deren Behebung „zurückbehalten“ kann. Das Zurückbehaltungsrecht beschränke sich jedoch nicht auf die letzte Rate, sondern können auch frühere Raten erfasst sein. In diesem Zusammenhang hielt der OGH fest, dass vorrangiges Ziel des BTVG sei, das Vorauszahlungsrisiko des Erwerbers durch Sicherungspflichten des Bauträgers weitgehend auszuschalten und so den Konsumentenschutz in einem speziellen Bereich der Immobilienbranche zu verstärken.

Die Zahlung entsprechend einem Ratenplan sei zwar an das Zug-um-Zug-Prinzip angelehnt, aber dennoch stünden die einzelnen Leistungen nicht in funktionellem Synallagma zu den Raten. Insofern sei die Entscheidung des Berufungsgerichtes, welche das Zurückbehaltungsrecht des Beklagten grundsätzlich bejahte, zu bestätigen. Darüber hinaus hielt der OGH fest, dass ein Zurückbehaltungsrecht auch wegen Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses ausgeübt werden dürfe.

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